住宅ローンの借り換え方法は?メリット・費用の目安・金利等を解説!

投稿日:2020年09月03日

 

「金利が高いときにローンを組んだので少しでも節約したい」
「リフォームを検討しているものの、リフォームローンは金利が高くて悩んでいる」

といった場合におすすめしたいのが、住宅ローンの借り換えです。現在契約している住宅ローンを他社で借り換えれば、金利を下げたり借り換えついでにリフォーム費用を調達したりすることができます。

ただし、住宅ローンの借り換えには費用もかかりますし、借り換え先の比較・検討を始めとした準備も欠かせません。

そこで今回は、住宅ローンを借り換えるメリットや借り換えで得をする人とそうでない人の目安、おおよその費用に加えて、借り換えローン利用時の注意点等を解説します。

・住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、

・住宅ローンの返済中に
・別の金融機関でお金を借りてローンを一括完済し
・以後新しい金融機関にローン残債を返済していく

という手続きのことです。住宅ローンは、本来ならローンを組んだときに決めた返済額や金利を変更することができません。ただ、住宅ローンの世界にも市場競争があるので、景気の状態などによっては、昔のローンよりも条件面の良いお得なローンが登場している場合があります。また、収入や家庭環境の変化に合わせて、ローンの内容などを考え直したいと感じている人もいるでしょう。

そんなとき、住宅ローンを借り換えれば、返済の条件や金利などを大幅に変更することができます。過去にローンを組んだときよりもお得なローンが出ているにも関わらず、元のローンにこだわるメリットはありません。
特に、転職等で収入が下がり、返済の負担が増えている場合、無理をするとローンの返済を滞納してしまうこともありえます。ローンを滞納すると、長年暮らした我が家を抵当として差し押さえられることになりますし、金融機関側にも迷惑をかけてしまうので、家計の状況に合わせて賢く住宅ローンを借り換えましょう。

・住宅ローンを借り換えるメリット

総返済額が安くなる

住宅ローンを借り換える最大のメリットは、総返済額が安くなることです。もともとのローンよりも金利の低いローンに借り換えれば、毎月の返済額や完済までに必要な総返済額を節約することができます。
特に、固定金利型や期間選択固定金利型の住宅ローンは、時間経過による金利差が大きくなりやすいのでお得です。
たとえば、10 年前に金利2.5%でローンを組んでいて、10 年後のいま金利1.5%のローンに借り換えれば、毎月のローン返済額は1 万円前後変わってきます。
金利差が大きく、借り換えのタイミングが早ければ早いほど総返済額の節約効果も大きくなるため、定期的にお得な借り換えローンが出ていないかチェックする習慣を付けましょう。

金利のタイプや返済条件を変えられる

通常、住宅ローンの金利タイプやボーナス払いの有無といった返済条件は、ローンを組んだときに決めたものを守る必要があります。しかし、住宅ローンそのものを借り換えてしまえば、金利タイプや返済条件の変更が可能です。
住宅ローンを借り換えれば、変動金利型から全期間固定金利型へ、固定期間選択型から変動金利へ、その時々でお得な金利タイプを選べます。また、繰り上げ返済手数料無料など、サービスの充実した金融機関のローンに借り換えるのもおすすめです。繰り上げ返済手数料が無料なら、気軽に繰り上げ返済手数料できるようになります。繰り上げ返済手数料は、毎月の支払いとは違って直接元金を減らせる方法なので、使い方次第ではさほど金利が下がらなくても、総返済額を圧縮できるでしょう。

保障の充実した団信に乗り換えられる

多くの住宅ローンで加入が求められる「団体信用生命保険(通称団信)」の保障内容は、金融機関次第です。一般的な団信の保障内容は、契約者の死亡または高度の障害を負ったときに保険金が下りるというものですが、金融機関によってはがん・心臓病・脳卒中の三大疾病カバーするタイプや、七大疾病・八大疾病まで保障してくれるものもあります。その他、先進医療を受けた場合に、給付金が出る特約などを設定することも可能です。
住宅ローンの借り換えを利用すれば、保障の手厚い団信に加入し直して、家族の生活や財産を守ることができるようになります。

古くなった住宅のリフォームローンもまとめて借りられる

住宅ローンの借り換えをおすすめする理由として、無視できないのがリフォーム資金を調達できること。一般的に、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いため、まとまった金額を借りると返済の負担が重くなりがちです。
しかし、住宅ローンの借り換えでは、「リフォームに必要な資金」と「住宅ローン残債の整理に必要な資金」をまとめて借りることができます。借り換えローンの金利は、住宅ローンと同水準。二つのローンを一本化してしまえば、通常のリフォームローンよりも低い金利でリフォーム資金を調達することができます。

・借り換えで得をする目安は?

住宅ローンの残債が1,000 万円以上ある

住宅ローンの借り換えによって得をする目安は、住宅ローン残債が1,000 万円以上あることです。住宅ローンの返済額は、「元金×金利」という計算式で決まります。基本的に、住宅ローンは「元金が多い」ときほど返済の負担が重くなるため、早めに借り換えをした方が、金利差による節約効果を最大限に活用できるのです。
逆に、住宅ローンの残債が1,000 万円を切っている状態で借り換えをしても、総返済額をさほど減らせません。むしろ、借り換え時の手数料で損をしてしまう可能性もあります。

完済するまで10 年以上かかる

住宅ローンの返済期間が10 年以上残っていることも、借り換えで得をするかどうかを左右する要素の一つです。住宅ローンの金利負担は、元金が多く残っていればいるほど高くなります。たとえ毎月8 万円ずつ住宅ローンを返済していたとしても、実際にはその内訳として返済初期は金利が多く、返済が進むと金利が少なくなっていくようにできているのです。そのため、完済までの期間が短い状態で借り換えを選んでも、そもそも支払うお金に対する金利の総額が小さいので、十分な節約効果を得られません。
もちろん、完済するまで後何年残っていれば得するのかはローンによって違いますが、目安としては最低でも10 年以上かかるタイミングで借り換えると、得をする可能性は高くなります。

借り換えの前後でローン金利が0.5%以上安くなる

金利差に着目すると、「借り換えによって金利が0.5%以上安くなる」ことも、借り換えを検討する目安です。住宅ローンを借り換える場合、元のローンを繰り上げ返済するための手数料や、新しくローンを組むために必要なローンの保証料等がかかります。ローンの借入額によっては手数料だけで数十万円かかるので、金利差で返済総額をそれ以上に節約しないと、得したとはいえません。ローンの残債に関わらず、多くのケースで得をする基準が、金利差0.5%なのです。
借り換えを検討する場合、「いま組んでいるローンより0.5%以上金利の安いローンがあるかどうか」を基準にすると良いでしょう。

付帯サービスや保障が充実している

金利差がそれほどなくても、得をするのが付帯サービスや保障をグレードアップできる場合です。加齢に伴って健康リスクが高まっていたり、共働きだった夫婦の一方が事情で働けなくなっていたりする場合、保障の充実した団信に乗り換えれば、安心して住宅ローンの返済を進められるようになります。
また、付帯サービスの充実した金融機関を選ぶのもおすすめです。
たとえば、自宅の近所にあるスーパーや良く利用するネットサービスでポイントが付いたり、住宅ローン以外のローン金利が優遇されたりする場合、乗り換えるメリットはあるといって良いでしょう。

リフォームの予定がある

住宅ローンの借り換えでは、ローン残債と一緒にリフォーム資金も融資してもらえます。
メリットの部分でもお伝えしましたが、単純にリフォームローンより借り換えローンの方が金利は安いので、リフォームの予定がある場合も借り換えで得する可能性が高いです。

・借り換えの注意点

決断が遅れると借り換えによる節約効果が下がってしまう

借り換えを決意するタイミングが遅れると、十分な節約効果を得られません。借り換えローンは、ローン残債が多い・返済期間が長い・金利差が大きいほど得をする方法なので、借り換えを検討しているならできるだけ早めに手続きを始めましょう。

返済中に転職等で収入が下がると審査が厳しくなる

借り換えを利用する際の注意点として、忘れてはならないのがローン審査の存在です。返済期間中に収入が下がっていたり、転職していたりすると、借り換えローンの審査に落ちてしまう場合もあります。たとえば、「今後会社から独立する予定がある」「転職が控えている」といったケースでは、早めに借り換えるのがおすすめです。

・借り換えにかかる諸費用

住宅ローンを借り換える場合、以下の費用がかかります。

・住宅ローンの繰り上げ返済手数料
・抵当権の抹消登記にかかる費用
・住宅ローンの申込時に必要な保証料
・借り換え時に発生する事務手数料
・新しく抵当権を設定するための費用
・ローンの契約書等に添付する収入印紙の代金
・火災保険・地震保険の保険料

具体的な金額は、ローンの借入額やサービス次第です。例えば、融資手数料が定額ではなく、融資金額の数%と決まっている場合、費用は高くなります。おおまかにいえば、30 万円から80 万円ほどかかると考えてもらえば良いでしょう。

・まとめ

ローン残債が1,000 万円以上残っていたり、0.5%以上金利の安い住宅ローンが出てきていたりする場合、住宅ローンを借り換えた方が月々の返済を楽にすることができます。
ただし、住宅ローンを借り換える場合、30 万円から80 万円程度の費用もかかりますし、ローン審査の準備も必要です。お得なローンはいつ出てくるのか分からないので、住宅ローンを組んだ後も、定期的により良いローンが出てこないかチェックしておきましょう。

 

 

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