住宅ローンの借り換えをすると住宅ローン控除はなくなる？

住宅ローンの借り換えをする際の住宅ローン控除に関する注意点について説明させていただきます。
ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、マイホームを一定の条件のローンを組んで購入したり、省エネやバリアフリーなどの決められた改修工事をおこなうことによって年末のローン残高に応じて税金が安くなる制度のことです。
対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければいけません。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンを返済していく際、少しでも金利や返済条件の有利な方へ、または総返済額を少なくするために住宅ローンの見直しをおこなうことが少なくありません。
主な方法として「借り換え」と「繰り上げ返済」の二つがあります。

住宅ローンの借り換えとは、当初住宅取得後、住宅ローンを組んだ金融機関等から新たに別の金融機関に変更するということです。

住宅ローン控除はできるか？その条件は？

住宅ローンの借り換えをおこなった際、住宅ローン控除はできるのか？不安に思っている方もいらっしゃるかと思います。
実は、二つの条件を満たせば借り換え後も引き続き住宅ローン控除の対象とすることができます。

1. 借り換え後の新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること
2. 借り換えをおこなった後の住宅ローンの返済期間が10年以上、控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること

1に関しては、一般的な借り換えが行われていれば問題ありません。
ここでいう「一般的な借り換え」とは、新しく貸付を行う金融機関の住宅ローンで従前の住宅ローンが全額弁済され抵当権の抹消も完了していることです。

2に関しては、例えば、当初住宅取得の際、A金融機関で返済期間15年の住宅ローンを組んでいたとします。

３年目になり超低金利になり、当初よりも1％以上金利が下がったので、B銀行で「借入期間12年」の住宅ローンに借り換えたとします。

ただし、注意点が二つあります。
それは、借り換え後の「住宅ローン控除期間」と「住宅ローン控除額」です。
住宅ローン控除の控除期間は、基本的に居住開始の時からカウントされます。

例えば、借り換えの時点で残りの控除期間が5年であれば、借り換え後の控除期間は5年です。借り換えてからさらに10年間控除されるという訳ではありません。

また、毎年、住宅ローン控除額は年末の住宅ローン残高に基づいて計算します。
借り換えた住宅ローン年末残高が控除対象額になります。

一方、諸費用など含めて借り換えた場合であれば、住宅ローン金額が借り換え前よりも増えてしまうことがあります。

その場合、「控除の対象となる年末残高」の計算式は以下のようになります。

Ａ × Ｂ ÷ Ｃ

Ａ:借換えによる新しい住宅ローンの年末残高
Ｂ:借換え直前の当初の住宅ローンの残高
Ｃ:借換えによる新しい住宅ローンの実行額

控除が継続できないケース
ローンが継続できないケースというのは、前の2つの条件に反することになります。
注意したいのは、借り換えによって住宅ローンの借り換えの控除の条件を満たさなくなることです。
先ほどお伝えしたように借り換え後の住宅ローンの返済期間が10年未満になっていてはローン控除の必要条件を満たしていませんし、同じく年収が3000万円を超えてしまうと、その年はローン控除を受けられなくなってしまいます。

・まとめ
借り換え後も住宅ローンの控除を受けられるのは、以下の条件に当てはまる場合のみです。

1.借り換え後の新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること
2.借り換えをおこなった後の住宅ローンの返済期間が10年以上など、控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること

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