住宅ローンの繰り上げ返済とは？ 住宅ローン繰り上げ返済のメリット・デメリット

住宅ローンの繰り上げ返済は、借入期間を短くしたり、総返済額を減らすとこができます。
しかし、メリットばかりではなくデメリットもあります。
ぜひ参考にしてみてください。

【住宅ローンの繰り上げ返済とは？】

「繰り上げ返済」とは、借りている住宅ローンの一部を返済することです。
主にまとまったお金ができたときにおこなう事が多いです。

毎月の返済額に加えて前倒しで返済をおこなっていくため、35年ローンを30年ローンにすることができるなど、返済期間を短くすることができます。

月々の返済額は今まで通りの額で変わらず、返済額に応じて借入期間を短縮することができます。
また、毎月の返済やボーナス返済には利息分が含まれますが、繰り上げ返済は全額元金の返済に充てられ元金が減った分利息支払いを減らすことができます。

つまり、繰り上げ返済をおこなって返済した分には利息がつかないので、繰り上げ返済をおこなわずに返済をおこなった場合にくらべるとかなりお得です。

また、繰り上げ返済は「借りた金額の全てを返済する方法」「一部を返済する方法」の二つがあります。一部を返済するケースとして「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つがあります。

・期間短縮型

期間短縮型は、「毎月の返済額は変えず」に「返済期間を短くする」方法です。
返済期間を短縮した分の利息が減るので、返済総額を減らすことができます。

計画的に繰り上げ返済をおこない早期にローン返済を終わらせたい方に向いています。
毎月の返済額が変わらないため、繰り上げ返済の効果を実感しづらい面もありますが、利息軽減効果は高いです。

・返済額軽減型

返済額軽減型は、「ローンの返済期間は変えず」に、繰り上げ返済を行うことによって「月々の返済額を軽減すること」です。
家計のキャッシュフローを調整したい方に向いています。

【繰り上げ返済のメリット】

・期間短縮型

1. 利息軽減効果が大きい

メリットとしては、返済額軽減型に比べると利息の軽減は大きくなります。
返済期間を短くできるため、老後の生活にも支障をきたす可能性も低くなります。

2. 定年後の住宅ローンを減らすことができる
返済期間を短くして、定年後や老後の住宅ローンを少なくすることができます。

・返済額軽減型

１． すぐに効果を実感できる
繰り上げ返済をおこなった翌月から返済負担が軽減されるので、効果をすぐに実感することができます。

2.家計に負担がかかる時期の住宅ローンの返済額を軽減できる
メリットとしては、これから収入が減るとおもわれる時期、比較的収入が少ない資産形成時期(30代～40代など)や、子供の教育費の負担が重くなると思われる時期に住宅ローンの返済額を減らすことにより、家計にかかる負担を軽減してくれます。

また、借りていられる期間が維持されるので返済不能リスク軽減につながります。

【繰り上げ返済のデメリット】

・期間短縮型

1. ローンの借り換えをおこなっても効果がすくない

毎月のローンの返済が負担になり、借り換えをおこなったとしても、基本的には「住宅ローンの残りの期間」と同じだけの年数しか借り換えができないため、借り換えをおこなってもそれほど効果を得られません。

2. 教育費などお金のかかる時期の負担は変わらない

子供の教育費などお金のかかる時期でもローンの返済の負担は変わりません。

3. 収入の少ない時期でも返済額はかわらない

30代～40代は収入が少ない資産形成の時期だといわれています。
その時期でもローンの返済額は変わらず、常に一定の額を返済しなければいけません。

・返済額軽減型

1. 効果がすくない

「期間短縮型」に比べると住宅ローンの総返済額はそれほど減らすことができません。

2. 定年後もローンを払わなくてはいけないことがある

当初、ローンの完済が定年後となっていた場合定年後も住宅ローンを返済しなくてはいけません。
定年後は収入が下がるため、家計の負担は重くなってしまいます。

・繰り上げ返済の落とし穴「急な出費に対応できない」

繰り上げ返済をおこなうと、当然手持ちのお金が少なくなってしまうので「急な出費の際使えるお金がない！」といった状況にもなりかねません。繰り上げ返済で払ったお金は手元には戻りません。
そのため住宅ローンの返済は計画的におこなわないといけません。

とくに、「期間短縮型」は利息の軽減効果が大きいため、どんどん繰り上げ返済をおこなってしまう人もいますが、急な出費に対応できなくなることがあるので注意が必要です。

「生活資金」はきちんと確保して、「余った資金」で繰り上げ返済をおこなうようにしましょう。

・住宅借入金等特別控除を受けられなくなる可能性がある

繰り上げ返済をおこなうと利息が減って総返済額を減らすことが可能になりますが、返済期間が10年未満になってしまうと「住宅借入金等特別控除」を受けられません。
控除を受けられなくなる方が損失となります。

・「返済額軽減型」の使い方に注意

家計が苦しいために「返済額軽減型」を利用しようと考えているなら、それは間違った使い方になるかもしれません。
なぜかというと、100万円の繰り上げ返済をおこなったとしても、毎年およそ4000円程度しか負担が減らせないからです。

【まとめ】

メリット
・「期間短縮型」は利息軽減の効果が高く総返済額を減らすのに有効
・「期間短縮型」は定年までにローンを返すことが可能
・「返済額軽減型」の場合、家計に負担がかかる時期の住宅ローンの返済額を軽減できる

デメリット
・「期間短縮型」は、子供の教育費のかかる時期に返済額を減らすことができない
・「返済額軽減型」は定年後もローンを払わなければいけない可能性がある
・一度繰り上げ返済したお金は引き出せない

スタジオコンクは敦賀市で自然素材のデザイン住宅を提案しています。
これから家づくりを考えている方はぜひおこしください。
また、「住宅ローン」について相談したいこと、ご不明な点があればご相談ください。